HouseScan 是怎么算的

用了什么数据

新州估价署（NSW Valuer General）公开了 2001 年至今约 518 万笔房产成交。我们从里面挑出悉尼的独立屋，再把每一套和新州空间服务的官方地籍对上，得到 约 62 万套独立屋的地块形状、面积、临街宽度和位置。

然后给每块地查上：离主干道多远、离车站多远、规划分区、山火/洪水/滑坡图层、公立学区。

每个缺点值多少钱，是怎么来的

同一个区、同一段时间卖掉的独立屋里，有某个缺点（比如临主干道、后排地、地块偏小）的，和没有的放在一起比。比出来的差别，再按这套房所在区的价位折成钱，所以报告里写的是「大约让这套便宜 $X–$Y」这样一个区间：同样的缺点，在贵的区值得多，在便宜的区值得少。

所有缺点放在一起同时比，不是一个一个单独比，这样「地块小」不会把「离车站近」的影响算进去。除了买入时便宜或贵多少，也看之后的涨幅：有的缺点只是买的时候便宜，之后涨得和别的房子一样；有的缺点会让房子长期少涨。

每个缺点值多少钱，是用这些成交按同区对比算出来的，具体系数不公开。

成交数据推算有多准

正在读取盲测结果，通常 2–5 秒…

参考区间是把附近 1.2 km 内、两年内的独立屋成交，按时间涨幅、地块大小、临街宽度、离主干道和车站的远近，换算到这块地今天的价，再取中间的一段。如果这套房以前卖过，也会把上次成交价按本区涨幅推到今天，一起参考。

预测成绩单：成交前锁定，成交后对账

在售房的报告里有三个数，分开放：成交数据推算（只按地块、位置和附近成交算，不看挂牌价）、挂牌价或指导价（中介给的数，连同网上找到的改价记录）、出价参考（按成交证据给，指导价不会把它往上拉；降过价的房，市场已经不认更高的价，出价参考也不会回到原来的价）。挂牌价和成交数据差得太多、分不清是房子本身的原因还是价报得偏时，报告直接写「拿不准」，不硬给一个数。

HouseScan 查到一套在售房、确认了最新要价后，这三个数（拿不准的也照样记）当天就锁定存档，之后不再改。等这套房成交、新州估价署公布成交价（一般在签约后 6–8 周），每周一把两边对一遍，结果放在这里。

每套房只算第一次锁定的判断；成交合同日期必须在锁定之后、九个月以内。成绩单同时给三个数的误差：出价参考、直接拿挂牌价当成交价、只按成交数据推算，同一批房子比。拿不准的房子不会被悄悄去掉，单独列出有几套。2026-10-21 之前按旧规则锁的记录不算。

正在读取成绩单…

还不知道的

• 房子本身的状况。几房几卫、新旧、装修、朝向、有没有泳池，公开数据里都没有。新房或翻新房通常在区间上沿或更高，需要大修的在下沿或更低。
• 挂牌价。在售房会用公开的网络搜索结果找挂牌价和降价记录，不抓取 realestate.com.au 和 Domain 的网页；搜索结果有时前后不一致，所以只认最新一次要价。你自己填的出价只存在你的设备上。
• 官方地价的历史。估价署每年的土地估值（Land Value）我们还没接进来，所以没法单独看地本身涨了多少。
• 距离都是直线。到车站、主干道和上班地址的距离都是直线距离，实际走路或开车会更远。
• 洪水图不全。只有做过洪水研究的议会才有洪水规划图，「无标注」不等于一定不淹。

数据来源和授权

• 成交价：新州估价署（NSW Valuer General）房产成交数据
• 地块边界、卫星图、等高线：新州空间服务（NSW Spatial Services）
• 分区、容积率、限高、遗产、山火、洪水、滑坡：新州规划门户（NSW Planning Portal）
• 公立学校学区：新州教育部
• 车站、道路：新州交通和道路公开数据
• 高压输电线：OpenStreetMap 标注（© OpenStreetMap 贡献者，ODbL），以现场为准
• 在售挂牌价、降价记录、网上公开估价：公开的网络搜索结果（不抓取 realestate.com.au 和 Domain 的网页）

成交数据按 CC BY-NC-ND 4.0 授权，目前仅供非商业预览。每一项的授权和更新频率见数据来源和授权。

HouseScan 不是正式估价，也不是买房建议。出价前请看合同、做建筑和虫害检查，必要时找律师和持牌估价师。